办公楼、零售、长租公寓、产业园、数据中心……2025年北京商业地产交易类型更加多元，其中零售资产更获资本青睐。1月8日，仲量联行发布的2025年北京房地产市场回顾及2026年展望报告显示，2025年北京优质零售地产市场供给正逐步回归理性。尽管大宗交易市场成交节奏放缓，但商业零售资产板块在相关REITs政策带动下热度上升。同时，受益于政策支持，酒店资产也有望迎来新的机遇，整体市场环境进入“买方窗口期”。
“展望2026年，消费信心的实质性修复仍需宏观经济企稳与居民收入预期改善的协同推进。”仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示，“具备优质区位、精准客群洞察与高效运营能力的核心资产，正通过品牌焕新与业态重组率先筑底。北京零售地产市场有望加速迈入以运营能力和内容创新驱动的高质量发展新阶段。”
仲量联行方面介绍，过去一年，北京市零售板块新增供应主要集中于上半年的市区核心板块，下半年入市节奏显著放缓。2025年全年新增供应超过80万平方米亿利金融，约为2024年总量的一半，仍略高于2022至2023年的年平均水平，显示市场供给正逐步回归理性。其中，2025年第二季度单季新增供应达36万平方米，全部落位于市区核心商圈。中海大吉巷、中关村大融城等优质项目凭借精准定位与强招商能力有效承接结构性需求。
报告分析称，平价餐饮、IP消费、潮玩、户外等品类持续吸引高客流，反映出消费者更愿意为能引发情感共鸣、提供体验感或归属感的产品与空间买单，同时对价格的敏感度提升。在此背景下，“情绪价值+高性价比”成为驱动消费的核心逻辑。
除了商业零售板块，高端酒店市场方面，截至2025年10月，北京市高端酒店平均入住率（OCC）与2024年同期基本持平，平均房价（ADR）与每间可出租客房收入（RevPAR）同比均下降逾4%。仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部高级副总裁梁涛表示，尽管2025年下半年北京酒店市场面临着价格下行和收益修复缓慢的挑战，但得益于客源结构持续优化以及消费力不断迭代，市场需求仍保持向好预期。
从旅游市场需求来看，仲量联行分析称，国庆与中秋“双节”叠加效应较为显著，带动旅游人次和旅游收入实现双增长，其中入境游客数量及国际旅游收入增长尤为突出，来自俄罗斯、韩国、澳大利亚、新西兰、东南亚等国家和地区的客源表现较为活跃。全市营业性演出活动收入实现翻倍增长，文化演艺活动已成为驱动本地住宿需求的又一大引擎。2025年，北京新签约多个大型文旅项目，包括火星人（300894）居科幻城、法拉利世界娱乐综合体等，有望在未来吸引可观的休闲、商旅客流，进一步夯实北京在全国旅游市场中的领先地位。
供给方面，2025年下半年，北京高端及以上酒店新增供给5家，共计新增客房总数1505间，供应量较2024年明显增长，标志着城区高端酒店市场格局进一步趋于成熟。仲量联行预计，未来两年，整体市场新增供给将稳步上升，其中包含多个奢华酒店标杆项目。若这些项目成功落地，将进一步丰富市场品牌多样性。
近期，中国证监会与国家发改委相继发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》及《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将超大特大城市的超甲级及甲级商务楼宇项目、四星级及以上酒店项目纳入试点，此举有望显著提升相关资产的市场流动性，推动存量资产盘活，缓解部分资产持有者的流动性压力。
在梁涛看来，酒店作为REITs底层资产的路径日益清晰，为达到上市要求，优化资产管理和营运现金流管理将越来越受到重视，真正形成“融、投、建、管、退”的酒店投资闭环，从而提升优质资产的流动性和金融杠杆效能。与此同时，酒店资产证券化的稳步推进也将倒逼资产持有者更加关注资产的长期价值和持续稳健的业绩表现，并为投资者提供新的投资机会。
“中国公募REITs市场的进一步扩围亿利金融，将推动商业地产行业加速向精细化资产管理模式转型，并为区位核心、经营韧性突出的项目带来流动性溢价。”仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示。
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